北市政府近期針對老公寓住戶，可享「舊屋換新屋、坪數不縮水」 的條件式好康，帶動老公寓詢問度爆增，而精華區豪宅市場仍持續熱 絡，再加上國道山崩引發關注的山坡地住宅安全等，不過，上述各大 話題產品，銀行未必願意貸足成數，因此民眾應備妥銀彈再進場： 一、老公寓有折舊疑慮，耐用年限縮短，且銀行慎防「都更」題材 熱炒房價，因此貸款成數較低：上海銀行個金部經理馬婉瑜指出，各 銀行考量老公寓折舊、耐用年限縮短等疑慮，未來轉手性較差，因此 紛祭出「貸款人年齡」加上「公寓屋齡」不可超過一定年限，若是年 長者買下老公寓，將超過規定年限的標準，因此無法貸足成數。
此外，「都市更新」題材熱炒，也讓老公寓的貸款趨嚴，有的銀行 會評估，貸款人買下老公寓的價格比周邊新成屋更貴，就會壓低貸款 成數，並調高房貸利率。
二、山坡地住宅屬於「非都市用地」，未必貸得到：馬婉瑜說，土 地分為「都市用地」及「非都市用地」，而山坡地住宅屬於「非都市 用地」中的「丙種建築用地」，也就是歸類在森林區、山坡地、風景 區等，這類「丙建」限制坡度達30％以上不可開發，且銀行對山坡地 住宅的居住安全存有疑慮，多數會調降成數10％以上，也有銀行更直 接表明不承作「丙建」的貸款，購屋人應多注意。
三、「頂樓加蓋」的產權不完整，無從估價起，因此銀行不愛：買 頂樓公寓並有加蓋空間，可享受更大的使用空間，是多數購屋人進駐 都會區的選擇之一，但銀行主管提醒，公寓頂樓加蓋的產權不完整、 未計入權狀總坪數中，銀行無從估價起，通常會壓低成數、甚至不承 作，因此購屋人必須備足銀彈。
此外，銀行考量民眾買下公寓頂加產品，多半是為了當包租公、賺 取租金收益，甚至將頂樓加蓋空間隔成多間獨立套房出租，銀行認為 這類借款人的「投資」成份居多，因此未必願意承作。
四、基於授信風險考量，各行庫將「豪宅」產品列入控管：近期政 府抑制房市，各行庫基於授信風險考量，已針對「投資客」及「「豪 宅買方」訂定相關控管措施，如彰化銀行規定，個人於台北市縣地區 ，購置建物面積逾100坪以上、鑑估金額1億元以上、或坐落於其他地 區的不動產，鑑估金額5,000萬元以上，皆視為「豪宅」。
若符合上述條件，各行庫將祭出控管措施，包括不給予寬限期、各 段利率加碼計息（如華銀依原適用利率再加0.3％計息）、並調降核 貸成數（如彰銀不得超過7成）等。
工商時報 記者馬婉珍／台北報導
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