貸款 房貸 信貸 車貸 二胎 企金 瑕疵可 0985505080歐專員

奢侈稅正式上路，投資客心存僥倖的幻想不再，必須真實面對重稅帶來的衝擊，也讓市場上委賣的物件量大增，根據售屋網站統計，物件供給量指數，較上月大增16.68%，在買盤並未受到明顯壓抑的情況下，每位購屋者在網站上所鎖定的好房，平均都少掉了4.62人競爭，買方市場逐漸明朗。

■　多頭轉空頭 買方選擇變多

沈寂多時的房貸業務，在央行四度調升利率，又有財政部開徵奢侈稅等房市管制措施，銀行結合壽險公司的壽險房貸，再度成為測試房貸市場水溫的商品。

目前各銀行承作的房貸業務，除比較利率高低、貸款成數外，壽險房貸也是各銀行主推的商品之一，包含台灣銀行等公股行庫，都推出壽險房貸，讓民眾有更多樣化的選擇。

已經邁入第三年的青年安心成家方案，讓不少首購族減輕房貸沈重的壓力，不過內政部今年接到的申請案，卻比起去年銳減了1萬多件。就有專家分析指出，這可能是都會區的房價仍在高點，另外加上奢侈稅即將上路，許多民眾還在觀望、希望等房價真正下來後再購屋。

中央銀行升息後，房貸利率跟著調漲，有銀行推出「自由選」房貸利率調整周期的商品，讓房貸戶依照市場的趨勢判斷，選擇1個月、3個月、6個月或12個月的利率周期，讓貸款戶享有「市場利率調升、房貸利息暫不提高」的好處。

目前國內房貸利率，都是依據近十家銀行「1年期定存利率」平均值作為指標利率再加碼，一旦央行調升利率後，各銀行的指標利率也會隨即反應，以今年6月、9月央行調升利率各半碼（即0.125個百分點），合計1碼後，銀行指標利率也從原本的1.076%（月調）調升至1.196%。

金管會昨（25）日發函，要求結構型商品所收的本金不能視為存款，官員證實，新規定將使部分銀行的不動產放款將因此超過法定30%的上限，近期承作房貸業務不得不踩煞車。

中央銀行6月底升息效應開始顯現，央行昨天公布，9月分包括台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀等五大本國銀行，新承做購屋貸款利率上升至1.745%，較8月分上升0.046個百分點，創去年11月以來新高。

央行官員指出，未來房貸利率可能將只升不降。換言之，國內房貸利率已告別過去1.6%的低水準，房貸戶要有利息加重的心理準備。

房價不斷高漲，央行出手打房企圖阻止投資客，但似乎效果有限！根據調查，近期內有購屋計畫的民眾，高達25.8%不諱言目的就是為「投資」，若以地區分類來看，又以台北市、高雄縣市、新北市比例最高，都有三成左右，顯示「買屋投資」的想法依舊盛行。

目前銀行利率仍偏低，不過隨著金價、油價飆漲，許多人擔心如果薪水不漲，很可能接下去受到通貨膨脹影響，錢會越存越少，因此選擇投資理財工具時，紛紛看上「購屋」，認為保值性較佳。

土地銀行自即日起開始受理申貸「內政部99年度購置及修繕住宅貸 款」。

購置住宅優惠額度最高新臺幣220萬元，期限最長20年，修繕住宅 優惠額度最高新臺幣80萬元，期限最長15年，借款人自行負擔利率， 依借款人條件分兩類，按中華郵政2年期定儲機動利率加（減）碼計 算，現行利率僅為0.622％及1.197％。

土地銀行亦配合政府辦理「內政部99年度青年安心成家前2年零利 率購置住宅貸款」，優惠貸款額度最高200萬元，期限最長20年，前 2年免付利息，由政府全額補貼，即前2年不會有任何負擔，第3年起 依借款人條件分三類，利率按中華郵政2年期定儲機動利率加（減） 碼計算，現行利率分別為0.622％、1.197％及2.055％。

「利率與匯率最難測」，不要說一般人了，連金融專家都難預料，尤其在這個經濟前景混沌不明的時刻，更是拿不準央行的心思。為了因應這種環境，外商銀近年來大推「折衷型房貸」，將房貸利率計算一分為二，既有固定部份又有機動部份，讓消費者不必再猜測利率走勢！

傳統房貸與30、40年房貸各有優缺點。傳統房貸為各銀行主力商品 ，在競爭激烈，房貸戶可從中挑到低利房貸，缺點是過優惠期利率會 跳升，房貸族壓力會逐漸加重；30、40年房貸其最大的優點，就是每 月房貸負擔輕，而最大缺點就是利息非常重。

台新銀消金行銷事業處資深副總經理夏敏蘭表示，以目前大台北地 區房價在相對高點而言，年輕族群想在北市購屋，似乎越來越遙不可 及，根據調查統計，一般上班族要買北市中古屋，平均要23年不吃不 喝才有可能實現，而扣除自備款外的其餘款項，除非有富爸爸資助， 否則就須以辦理房屋貸款來支應。

近年來房價飆漲，高房價已成為十大民怨之首，對一般受薪階級家 庭而言，買房已成遙不可及的夢想，為了社會新鮮人、家庭收入不穩 的族群，也能擁有屬於自己的窩，少數銀行有推30、40年的房貸，由 於貸款期限拉長，每月雖繳的金額大幅降低，不過，總利息支出卻相 當可觀，以500萬的房子，40年房貸總利息支出，竟高達近300萬，比 傳統20年的利息支出135萬元高出1.15倍。

安泰銀表示，房價太高，薪資成長不及房價漲幅，對於擁屋自重及 望殼興嘆民眾對於房貸都有說不出的苦惱，雖然有諸多銀行祭出低利 貸款或申請寬限期，降低借款人月付壓力，但基於風險考量，銀行對 優惠房貸都會設許多限制與條件，換言之，只有少數客能享受到。

都會區房市過熱，各銀行近期對於房貸審核趨嚴，除了投資客及豪 宅產品外，就算是都會區自住買方的貸款成數，也未必能貸到9成之 多，申貸民眾應特別注意，也可善用自身優勢，爭取較佳額度及利率 。

銀行給予自住型客戶的貸款成數，也開始變得謹慎，以往核心區域 的物件，動輒可貸到9成的成數已不復見，以目前北市來看，兆豐銀 甚至給予不到8成的成數，兆豐銀於4月份宣布，北市最高貸款成數僅 7.7成且依擔保品坐落地區及借款人評分等級而定，若條件不佳，貸 款成數甚至更低。

北市政府近期針對老公寓住戶，可享「舊屋換新屋、坪數不縮水」 的條件式好康，帶動老公寓詢問度爆增，而精華區豪宅市場仍持續熱 絡，再加上國道山崩引發關注的山坡地住宅安全等，不過，上述各大 話題產品，銀行未必願意貸足成數，因此民眾應備妥銀彈再進場： 一、老公寓有折舊疑慮，耐用年限縮短，且銀行慎防「都更」題材 熱炒房價，因此貸款成數較低：上海銀行個金部經理馬婉瑜指出，各 銀行考量老公寓折舊、耐用年限縮短等疑慮，未來轉手性較差，因此 紛祭出「貸款人年齡」加上「公寓屋齡」不可超過一定年限，若是年 長者買下老公寓，將超過規定年限的標準，因此無法貸足成數。

此外，「都市更新」題材熱炒，也讓老公寓的貸款趨嚴，有的銀行 會評估，貸款人買下老公寓的價格比周邊新成屋更貴，就會壓低貸款 成數，並調高房貸利率。

中央銀行釘緊銀行辦理大台北地區房貸業務，並展開新一波道德勸說，各大行庫近日內將發文給各營業單位，進一步規定承做管制區內「第二棟房貸利率不得低於2%」，並同步將最高貸款成數從原規定的7成往下再減少，最高只能做到6.5成，甚至更低。 

為防堵資產泡沫化，央行6月下旬起針對房市投資客，採取「針對性措施」，規定凡是購置北市和北縣10個縣轄市第二棟房屋者，貸款成數不得高於7成等措施。 

由於台北捷運已成為都會民眾主要交通工具，使得消費者在購買住宅時，已將捷運從選配品改列為必備品，其中又以退休族的購買意願最高，因此造成捷運宅水漲船高，房價居高不下。不過，仍有價位在「2字頭」的平價站點，購屋族還是可以輕鬆入住。 

　　根據信義房屋8月份的捷運購屋意向調查，顯示最想買捷運宅的族群，以退休族比例最高，約佔8成8。主要原因是退休族時間充裕，可透過捷運來滿足休閒、生活，以及就醫等需求；而購買意願第二的頂客族則佔了8成1，以通勤交通便利為購屋的主要考量。 

全台廿年以上屋齡、近五百萬戶老舊建物的屋主有福了！針對老舊建築常有外牆老舊、梯間漏水、缺乏無障礙設施（如電梯、殘障坡道等），殘障人士、老人家出入不便等問題，內政部將釋出大利多，給予重建規劃費每戶二至三萬元的補貼，或是整建維護的全額規劃費與四十五％工程款的補助。 

內政部官員透露，這項為期四年的「都巿更新產業行動計畫」已獲經建會審議通過，提報行政院中，若獲通過，最快今年底、明年初實施，預期整體衍生的重建、更新、整建經濟效益達七百至八百億元。這項方案的補助款項，將由都巿更新基金搭配地方補助款項提撥，若成效良好，可望持續實施下去。 

央行出手打壓房市，貸款成數與利率成為打壓關鍵。不過，這幾年房價飆漲過快，許多銀行對於條件不好的房子，在業績壓力之下也得硬著頭皮貸下去，現在 的盤整反而有益於購屋人看清房子的真正價值，讓購屋人了解，自己買的房屋究竟值不值錢，以後有沒有增值空間。不過，在這波緊縮下，購屋人可能會出現貸款成 數不足而違約的問題，必須特別注意。

■　違約罰大錢 買屋得小心

隨著銀行配合央行不殺低房貸利率策略，房貸至少1.5％起跳，但 只要房貸戶掌握3關鍵，房貸族還是可少繳一些利息。

關鍵1，前3年平均利率及最後一段加碼幅度越低越優，銀行房貸主 管表示，只要購屋目的是自住，平均的還款期限至少會超過7年，因 此，在挑選房貸千萬不要被第1階段超低利率所矇騙，至少要先將前 3年的利率進行平均，平均利率越低，房貸壓力就越輕。

新台幣利率看升，銀行主管建議，房貸族如果不想面臨房貸利率走高的風險，除了可選擇一段式指數型利率或長年期固定利率房貸，也可嘗試以指數型加固定型利率房貸「混搭」避險。

市場利率與景氣關聯性強，一旦步入升息循環，通常會維持好幾年。以近十年利率變動來看，2000年美國科技股泡沫，美國聯準會（Fed）快速將利率調低至1%；但從2004年至2008年，又一路將利率調高至5.25%，直到2008年金融海嘯，利率才急降至0.25%。