貸款 房貸 信貸 車貸 二胎 企金 瑕疵可 0985505080歐專員

在央行打房並要求銀行調高房貸利率下，銀行房貸陷入低迷，且衰 退幅度持續擴增中，為重新搶回房貸族，外銀再度帶頭下殺理財型房 貸利率，首段利率由目前至少1.83～2.39％大幅調降至1.68％，且回 覆額度的利率完全比照當時房貸利率，不用再往上加碼。 

以往外銀抵利型房貸因不受央行房貸1.5％起跳限制，業者紛紛祭 出低於1％超低利率吸客，不過，超低利率優勢在央行全面介入房貸 市場後，外銀被迫調高利率，利率至少1.83％起跳，比起一般階梯式 1.5％起，至少利率就多了0.33％。 

精明房貸戶 掌握3關鍵

近期銀行或壽險業者主打的房貸商品中，各以「高房價時代」及「 升息在即」為號召，規畫包括「月付金輕鬆繳」或「固定利率」等方 案，但仍應了解主力商品的遊戲規則，當個精明房貸戶。

一、月繳月省房貸，必須依約多還本金才可享減碼優惠，不適合月 光族：以玉山銀「月繳月省」房貸為例，是依貸款金額設定每月可多 還款的金額，正常還款並多還本金，就可享次月減碼0.25％的優惠。

彈性房貸繳款 注意2大事項

彈性房貸繳款2大注意事項，第一提前還款模式，台新銀的彈性最 小，花旗銀還款最自由；第二轉貸手續費，花旗銀與匯豐銀無轉貸費用，台新則需付3,000～8,000元不等。

銀行業者表示，一般傳統型房貸，通常都是月繳，因此，房貸族通 常不會加速還款，為激勵房貸族早日還清房貸，推出彈性房貸，在這 3種房貸方案中，目前還款模式中，彈性最小的是台新銀，因為規定客戶只能從定期定額型與整付型2種中，挑選一種。以貸款金額500萬 元、房貸利率2％為例，一般傳統型房貸（本金攤還）需繳240期，如 選台新銀定期定額每月多還5千元，則可提前在195期還完貸款，並省 下21萬多元的利息，不過，要享受提前還款的好處，前提是客戶需每月按時繳交自行設定的額度，若帳戶額度不足，銀行該月就不扣抵， 完全無法享受優惠。

遞減型房貸再起 能準時繳款再辦

　　未來利率走向看升，不少銀行又掀起遞減型房貸風潮，房貸利率可以逐次遞減，聽起來很誘人，但當中也隱藏不少玄機，銀行業者表示，有把握準時繳款的民眾再辦，且申貸前也應仔細詢問銀行降利率次數及規定，避免辦了以後才發現，一點都享受不到好處。

■　準時繳款最重要 晚一天都不行

減利房貸 抗升息利器

面對公股行庫積極推出一段式房貸，外商銀行最近逆勢操作，針對未來國內可能升息的環境，推出利率採逐步遞減的「減利型房貸」，第一階段利率最高，從1.77%起跳；第三階段利率則降至最低1.49%起。

遞減型利率 下殺1.77％

面對房地產價格居高不下，加上利率可能調升，為搶攻長期房貸客 ，銀行近期紛紛祭出「利率遞減型」房貸，如星展首年利率下殺到1 .77％起，幾乎比「前低後高」優惠房貸利率還優，而大眾銀則祭出 第6年起零利率加碼專案。

銀行業者表示，目前銀行主推的優惠房貸主要還是以「前低後高型 」為主，由於第1、2階段，利率都很低，相當受到房貸戶喜愛，不過 ，第3階段利率就會拉高，因此，前3年平均的利率幾乎都接近在2％ 左右。

市場預期利率走升腳步可能加快，不少有購屋意願的民眾，近期急著比較各家銀行的房貸專案。銀行主管建議，不論一段式、抵利型或遞減型房貸，民眾除了比較利率高低，也應根據自身需求及收入等因素選擇房貸。

花旗（台灣）銀行房屋貸款部副總裁余苑菱表示，收入穩定的公教人員，可選擇行庫推出的公教人員專案貸款，或各項優惠房貸專案，均攤總天期後的利率多數僅2%上下，且若是自住而非投資，貸款成數一般可達八成以上。

央行祭出打房政策後，直接受到衝擊的是新成屋及中古屋，而對於兩、三年後完工交屋的預售屋，同樣也釋出一定程度的警示作用。房仲業者就強調，目前買預售屋尤其要謹慎為宜，並謹記三招不敗守則。

一、上漲動能

財政部首次以指定用途方式釋出台北市3塊精華地區土地作「公益住宅」，將在10月公告招標，預計2年內興建完 成，其中，位於內湖區康寧路的銀髮住宅規劃興建8至12坪的單或雙人房，每月租金1萬6千至3萬元，位於大安區杭州南路的學生宿舍則規劃為5至8坪，租金 在3500至9600元之間，供高中職以上學生使用。

國有土地自3月暫停標售後，國產局積極規劃招標設定地上權的相關作業，由於台北市區土地寸土寸金，為避免土地閒置，或是得標人只興建豪宅，因此將「公益」納入考量，先行推出3處土地，興建銀髮住宅、學生宿舍以及一般出租住宅，預定在10月公告招標，12月開標。

6月24日央行宣布，針對大台北地區房地產，實施選擇性信用管制，不過房價地價似乎沒下跌跡象，傳出央行懷疑，有投資客透過房屋修繕貸款方式，避開房貸管控炒房，最近大規模進行金融檢查，但投資客卻認為，首當其衝的，反而是真正有住屋換屋需求的民眾。

8月11日，台北車站新地王誕生，這棟大樓一坪833萬成交，過去兩個多月，大台北房地產，似乎不受央行選擇性信用管制影響，屢創天價，因此傳出央行把矛頭從房貸轉向修繕貸款，著手進行金融檢查。

合併屆滿週年的富邦人壽，為提供300萬客戶更優質的服務，領先 業界，全面啟動Fubon House的建置工程，年底前將在全台建構超過 60個據點，具體而微展現富邦人壽「金融百貨公司」的創新服務概念 。

房價飆 銀行貸款加3道防線

台北市房價漲得離譜，銀行業「高度警覺」為避免漲過頭的房價加重銀行授信風險，銀行業已針對成數、貸款人信用及自住、投機客展開三道審核關卡。原則上投資兩棟以上房子的投資客，授信成數將降至6成5 左右、貸款利率額外加碼0.25至0.3個百分點，同時不提供只繳利息不繳本金的「寬限期」優惠。

理財型房貸 周轉更靈活

房價飆高，一般民眾大嘆買不起房子，銀行放貸寬鬆成為外界砲轟焦點。對此，國內公銀行庫，由合庫帶頭，從打壓投資客及豪宅做起，總價1億元以上的豪宅，放款成數最多6成，而且沒有寬限期，房貸利率還要再加碼0.5% 至於一般民眾買房子，只要不是自住型的，貸款成數也都將大砍2成。

國民黨籍立委羅淑蕾今日在立法院財委會質問兆豐金控董事長王榮周，「對投機型的房貸，有沒有限制？」王榮周馬上回應，「有限制」。當被立委問到房價漲個不停，公銀行庫到底有沒有在處理，只見公股董事長排排站，拚命點頭，就怕被K得滿頭包。

合庫董事長劉燈城就表示，「我們合庫在這個房貸的授信，本來就滿嚴謹的。」就怕成為砲擊對象，合庫率先帶頭，提出新規定，首次訂下標準，房子總市價1億以上就符合豪宅定義，放款最多只有6成，不只沒有寬限期，房貸利率還再加0.5%。至於一般民眾，如果沒有換屋需求者，持有的第2棟房子，貸款成數最高只有7成，買第3棟再降到6成5。

打擊炒房投機客，公營老行庫開鍘，大砍房貸成數，土銀說要把最高放款從目前的8成降到7成，合庫更明確指出，1億元以上的豪宅，銀行最多只借6成，就是6千萬，換句話說，也就是要有4千萬自備款才可以買億元豪宅。而一般房屋，只要是買第二棟那就只能借7成，第三棟就只能拿到6成5的貸款，1千萬的房子買第二棟，自備款少說也要有3百萬才可以。

立委賴士葆：「你把老百姓心聲講出來，立委也常講，房價太高啦。」 房價太高，真的是市井小民心中的痛，八大官股行庫老董一個個立正站好，給個交代，到底要怎樣打壓投機客的炒房歪風。土銀董座王耀興：「房子的貸款成數要降低。」賴士葆：「降低多少？」王耀興：「大概降低1到2成。」賴士葆：「現在多少？」王耀興：「我們台北市可到8成、9成。」 豪宅價炒的恨天高，公營行庫帶頭砍房貸，合庫明確訂出，像是帝寶這樣的豪宅，只要價格超過1億以上，房貸不得超過60%，也就是最多只能借6千萬，而且利息得在加0.5%，一般住宅的貸款，如果買第二棟那就只能拿到7成，第三棟只剩6成5貸款，台上官員個個面色凝重，就怕一個不小心被冠上炒房幫兇的大帽子。 兆豐金董座王榮周：「我們本身處理房貸，一向都很嚴謹。」 市場也預測央行最快將在第二季，最慢下半年就會調升利息，雖然是對金融市場的調整，不過自住客的房貸壓力，難免也會跟著增加。

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兩人聯名持有房屋，一起申辦房貸，房貸條件可能較屋主僅一人更好談。銀行指出，兩人聯名買房、申辦房貸，銀行會把兩人視為共同債權人，保證效果高於一般連帶保證人，對銀行來說，放款風險更低，會進而反映到房貸條件。

銀行主管指出，兩人聯名買屋、辦房貸，在向銀行談判房貸利息條件時，利率有可能便宜0.1個百分點；未來若處於升息環境，談判房貸條件的利率差異，可能比現在更大，說不定可達0.2個百分點以上。

房價居高不下，不少人想築巢又無力負擔沈重的利息支出，銀行推出的1.3%公教人員低利房貸因而讓民眾搶翻天，華銀推出專案以來，三個月的放款量便達200億元。

房貸族選擇固定式房貸必注意的2大關鍵，1：低利時代，利息成本 塾高；2：利率反轉，且高於3.5％時，再轉貸較划算。

銀行業者表示，在目前處於低利時代，雖市場開始慢慢出現升息雜音，但從各機構預測來看，美國升息最快也到今年第4季，甚至明年才看的到，而我國通常都是跟美國同步，以此來看，短期間內，要看到利率大幅走升機率不大。

銀行房貸餘額已衝破4.9兆元，銀行業者提醒，央行今年可能升息，房貸戶利息支出將因而增加，可能進而侵蝕房市投資者的租金收益。

都市更新議題發燒，讓老舊公寓房價水漲船高，甚至比新成屋還貴，銀行主管表示，儘管中古屋價格受惠都更議題上漲，但銀行核貸金額可能只有成交價的五成，投資人最好多準備自備款再投資。